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1-2月，湖南仅娄底、郴州两市房屋销售面积正增长
潇湘眼杰
2022-04-16 09:45:45
阅读：3014
来源：潇湘眼原创/袁子健
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提要湖南房地产开发投资的增加意味着什么？
近日，湖南省统计局公布了省房地产相关统计资料，资料显示，今年1-2月，湖南房地产开发投资469.60亿元，同比增长2.3%。其中，住宅投资353.76亿元，增长1.0%，占房地产开发投资的比重为75.3%。
分地区来看，6个市州实现房地产开发投资正增长。增幅居前三的市州为长沙、永州、邵阳，分别增长15.0%、9.1%、7.0%；增幅靠后的三个市州为郴州、常德、张家界。
房地产开发投资的增长，说白了就是会有更多的资金用于建筑工程、安装工程、设备器具和土地购置。
一般理解来说，更多的资金被用于房地产开发就意味着会有更多地产被修建，房屋需求就会被进一步满足，甚至达到供过于求的状况，这对房屋价格也会产生一定程度的影响。
但由于土地购置费不涉及建筑工程，它的数值浮动不能直接反映实际需求，所以在分析房地产开发投资变动对房价影响时还需考虑当地的土地成交情况。
以增幅前三的长沙为例，近日，长沙市2022年首批集中供地收官，此次长沙共出让22宗涉宅地块，最终19宗底价成交、1宗溢价成交，另有2宗触发“熔断”进入摇号出让阶段，成交总价173.9亿元，总出让面积约119.2万平方米。与去年长沙第二、三轮集中供地相比有明显升温。
长沙2022年首批集中供地地块，图源于官方
这或许体现出市场对长沙未来人口增长有足够预期，使得企业拿地信心有所回升。同时可以预见，在强省会政策影响下，未来长沙住宅配套设施会向更为优质的方向发展，增强长沙对周边城市的虹吸能力，推进长株潭都市圈建设进程。
另外，此次湖南房地产开发投资增加或许存在一定的“统计幻觉”。
受疫情影响，去年湖南房地产行业不可谓不紧张，今年的“开门红”似乎释放除了房地产行业正在回暖的信号，但结合其他数据来看，这个“回暖信号”还需打个问号。
根据中国水泥网对湖南长株潭地区水泥企业的市场调研，“目前长株潭地区多数企业水泥销量都仅恢复五成左右，对于2022年全年走势也颇为担忧。”
同时，根据湖南省商务厅对全省生产资料流通市场监测数据，2022年第8周（2月14日-20日），湖南螺纹钢库存量约34.5万吨，较前一周上升10.6万吨。这代表着螺纹钢的销量也并不乐观。
那么在这两大建材销量上不去的情况下，基建、房地产投资如何实现显著的正增长？
在不考虑数据准确性的情况下，可以合理推断，此次湖南房地产开发投资增加或许存在一定的“统计幻觉”，即：去年下半年，由于信贷紧缩、销售下滑、房企资金非常紧张，房企对施工方拖欠了大量资金，拖欠的资金量应该显著高于往年。
长沙梅溪湖片区。图源于摄图网
去年四季度开始，信贷政策放松，房企资金有所改善，所以春节前房企会向施工企业支付欠款。由于拖欠资金高于往年，支付欠款金额也可能高于往年（支付完了还是有大量欠款）。而投资是按照财务支出法统计，房企支付欠款被统计为投资，这也许是导致今年1-2月房地产开发投资超预期的原因。
除房地产开发投资的增长外，此次湖南省统计局公布的相关资料中还有一个亮点——在全省房屋销售面积同比下降13.5%的情况下，娄底、郴州两个市州却实现了商品房销售面积的正增长，分别增长9.9%和3.5%。
但通过安居客网站对两地楼盘进行搜索会发现，2022年，郴州3个月内开盘的楼盘只有2个，而娄底为0。在新开楼盘数量不多的情况下，两地是如何区别于其他市州实现商品房销售面积正增长的呢？
答案也许在房价变化中可以找到。
数据同样来自安居客，郴州新房平均房价从2018年年底开始持续降低，从2018年10月到2022年2月，郴州新房平均房价已经由7005元每平方米下降到5657元每平方米。加之湖南整体疫情的相对转好，越来越多的持币观望消费者认为“房价低谷”已经到来，纷纷投入购买。
娄底与郴州有所不同，在2021年，娄底新房平均房价有8个月都呈增长态势，这就容易导致部分房开商囤房观望，期待房价能够再有增长。但在2022年的前两个月，娄底房价呈现微微回调的趋势。也许是基于这个原因，使得之前囤房观望的房开商担心房价持续走低进而释放更多房源。
总的来看，此次湖南房地产相关数据的变化至少表明在这一领域资本市场对行业未来还是抱有不错预期的。房地产开发投资的增加，或许也能让在2021年因28139套问题项目，排在全国烂尾楼排行榜第二名的长沙，可以挽回一些消费者信任。
你对此次湖南省统计局公布的省房地产相关统计资料有什么看法，欢迎留言交流。
