文 | 王文文
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作为全国唯一连续13次上榜“中国最具幸福感城市”称号的城市，长沙创造了奇迹。“幸福感爆棚”、“房价洼地”、“潜力无限”，当长沙同时打上这些标签时，这个让无数综艺明星在此发迹的“星城”，突然变得神秘和厚重了起来。
近日，2021年6月全国城市房价排行频频刷屏，长沙以平均单价11,065元/㎡位居全国城市的第67位，前后分别是三线城市淮安和三明。作为新一线城市，房价却处于三线水平，长沙俨然成了很多人安家置业的乌托邦。长沙是怎样做到的？2021年6月，长沙平均单价11,065元/㎡，位居全国城市的第67位。但相对应的GDP却不低，2020年，长沙GDP12142.52亿元，占据全国城市第15位，要知道，在2021年，房价排名第15位的是温州，房价是22,439元/㎡，是长沙的两倍多。在中部地区（山西、河南、湖北、湖南、江西、安徽）中，长沙GDP仅次于武汉，位居第二，而房价是中部地区省会城市中垫底，无论从哪个维度来看，GDP占全国城市第15位，房价位于第67位。
数据来源：中商产业研究院
还有一个重要的参考值，就是房价收入比，通俗地说，也就是举全家之力，多少年的总收入才能买得起一套房。一般而言，房价收入比的高低，反映的是某个城市购房的难易程度，也折射出房地产行业的泡沫。2021年上半年，易居研究院发布了《2020年全国50城房价收入比报告》，报告显示，长沙的房价收入为6.2，在50城中位列最后一名。这也意味着，一个处于平均收入的长沙城镇居民家庭，不吃不喝6.2年可以买一套普通住宅。而这一数据在深圳是39.8年，在武汉是11.7年。无论从哪个维度来看，长沙都位于居住“友好型”城市之首。
数据来源：易居研究院
长沙能做到房价多年处于洼地，在很多房价疯涨后的城市看来着实有些不可思议。事实上，长沙能把房价拿捏的死死的，是多重因素共同影响的结果。房子是商品，这一点毋庸置疑。既然是商品，价格就受供求关系和政策调控影响，长沙房价没有怎么涨，原因就很简单了：供求关系及政府调控双重影响。
土地供应是衡量城市规模扩大潜力的重要考量因素，从某种意义上说，城区建设用地规模大，意味着政府有更多的底牌抑制房价上涨。长沙有大量的土地供应，从国务院关于各市土地利用总体规划中的中心城区建设用地规模情况可见一二。
（仅为2006-2020国务院关于部分城市土地利用总体规划的批复中数据统计，供参考）由数据不难发现，虽然是不完全统计，但中部城市长沙，中心城区建设用地规模稳居前列，表中仅仅次于上海和北京。中心城区建设用地规模靠前，政府有大片的土地可用来满足市场需求，供应充足。那需求如何？湖南省第七次人口普查数据公布，长沙市人口为1004.79万，首次突破千万，成为湖南省第一个千万人口大都市。与10年前第六次全国人口普查长沙人口704.44万相比，10年间长沙市人口增加了超300万。其他中部地区城市中，武汉市10年间增加了250多万人，郑州市10年间增加了近400万人，合肥市增加了190多万人，南昌市增加了120多万人，太原市增加了110多万人。由此而看，虽然长沙近10年人口增速可喜，但与城市中心用地规模仅为400平方公里，10年人口增长达46%的郑州相比，长沙人口增速带来的住房需求，还不能撼动大量的土地供应。长沙的房价并非没有从没出现过“跳涨”，2012年前后，长沙主城区多数新建商品房价格在5000元左右，2016年下半年开始，房价出现补涨现象，市场高烧不退、炒房苗头渐显。2018年6月，《湖南日报》连续发表4篇署名“晨风”的评论文章，评论表示，房价高企的症结，并非供需矛盾，而是投机行为作祟。并明确提出，在房地产市场调控上，政府必须保持定力，不能被房地产商、不良舆论绑架，听任市场炒作者兴风作浪。湖南省委及政府也高度重视，直接促成了长沙市更为严格、更为有效的房地产市场调控政策。2018年6月，长沙从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、打击炒房等方面对楼市全面调控。如今，长沙已经成为楼市调控全国最严，“反炒房”态度最为坚决的城市。现在的长沙，房子几乎不存在投机空间，那和投机行为捆绑的炒房，自然无从说起。1、限售4年。商品住房须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。2、二套限购。购买二套房，必须在首套房拿证4年之后。3、二套征收重税。个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。4、堵住人才购房漏洞。专科及以上学历人才，须满足在长工作生活24个月。要知道，广州限售只有2年，深圳只有3年，两地契税均可减按1%-3%征收，至于购买二套房仅有“认房又认贷”限制，不存在4年间隔期，长沙调控之严由此可见。诚然，长沙成就房价洼地，是政治、经济、人口等因素共同影响的结果，福利分房传统、发展片区分散等等都会影响房价，但这些都不是我们此次深究的意义。归根结底，长沙，在房价无情的当代，抚慰了太多的凡人心。多年来，土地财政一直都是地方经济发展的引擎，土地出让金更是地方政府财政收入的重要来源。长沙房价多年处于洼地，房地产政策严防死守下土地市场不温不火，却成功跻身GDP“万亿俱乐部”行列。2020年，长沙市土地财政依赖度仅为35.6%，GDP增速则高于全国平均水平1.7个百分点，显然，长沙不是一个靠土地财政发展经济的城市。2019年，时任湖南省委常委、长沙市委书记胡衡华接受人民日报记者专访的时候提到：长沙坚决摆脱对房地产的依赖、对土地财政的依赖，走出一条以制造业高质量发展为代表的实体经济高质量发展之路。目前，长沙财政对土地的依赖不到40%。卖地来钱快，但不可持续；制造业发展慢，但可持续，是立市之本、强市之基。在当前利益和长远利益面前，我们坚决选择后者。抑制房价“虚火”、做大实体经济、做强制造业这条路，我们会一直走下去。如今的长沙，身负“历史名城、山水洲城、枢纽之城、科教之城、宜居之城”5张名片，目前正在全力打造 “自动驾驶第一城”的第6张名片。由来已久的娱乐传媒行业全国无出其右，全国工程机械制造商50席，长沙独占4席，新能源汽车、北斗产业、移动互联网、生物医药、节能环保产业、物联网技术应用等等优势不断涌现，长沙更好有活力和希望的一面，正因没有“房价的枷锁”而展现出强劲的潜力。亚当·斯密《国富论》里的一个著名论断：城市的发展就像一个磁场，人口的流动，成为评价其磁场效应的标识。事实证明，长沙房价洼地确实形成了独有的磁场，短短10年吸引300多万人。要知道，过去的10年时间里，中国人口增量最大的城市中，长沙排名第九，超过了北京、上海这些超级大城市，而在人口增幅上，长沙的排名更加靠前，仅比深圳、广州、西安、郑州低，排名第五。换一个角度来看，作为人口和人才的“强磁场”，未来的五年、十年，当人口红利再次转化为经济动力，长沙又将是迎来怎样的一番机遇？当房价不再高不可攀，那脚下的土地就是发展最好的土壤。长沙，从不曾让人失望，也值得国内大多数城市学习。1、《瞭望》新闻周刊：经济实力并不弱“网红城市”长沙的房价为啥这么低？2、中商产业研究院：2020年城市GDP50强排行榜
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奔跑的小马
2021-07-16 21:39:32
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来源：潇湘眼/王文文
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