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人口“虹吸”，让三线小城楼市哑火？
潇湘眼洁
2022-08-01 18:13:48
阅读：3285
来源：潇湘眼原创
作者：杨冰洁
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提要岳阳的发展轨迹似乎印证了一个定律——人口才是决定房价最终走势的关键因素。
岳阳这次引人注目。
7月，国家统计局公布了《2022年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，70个大中城市新建商品住宅中，32个城市房价上涨，38个城市房价下跌。湖南共有长沙、常德、岳阳3市上榜，其中长沙6月份房价略涨，常德房价略跌，岳阳房价则跌幅最大。
人口是一切经济社会活动的基础，随着新型城镇化的不断推进，大量人口持续从三四线城市流向一二线大城市、都市圈，楼市因此也来到了一个拐点，不可避免地出现两极分化。
一方面对于那些人口净流入比较多的一线和新一线城市，在整体楼市供应偏紧的背景下，房价仍然有可能出现小幅度的上涨，比如长沙。
另一方面对那些人口增速比较慢，甚至人口净流出较明显的小城市，在楼市供应越来越多的背景之下，房价涨不动甚至下跌不足为奇。岳阳的楼市就是一个典型的例子。今年6月，岳阳新房价格环比下跌1.6%，跌幅排名70个城市第一位。
而这只是岳阳楼市下行的冰山一角。在2018年之前，岳阳的楼市发展非常快。比如2015年末的时候，当时岳阳房价还只有3000元左右；到了2018年8月份的时候，房价最高上涨到7600元左右。但是进入2018年下半年之后，岳阳房价就开始持续下跌，从2018年9月到2022年6月的这46个月内，岳阳房价一度出现34跌12涨局面。现在岳阳最新的房价是6180元左右，这个价格已经跌回到2017年的水平。
岳阳房价之所以持续下跌，人口或许是关键原因所在。在人口增速不断下降背景下，楼市潜在的购房人群相应会逐渐减少，而新增的楼盘却不断增多，因此一旦楼市供应超过平衡点后，楼盘就会处于供过于求的状态。
结合七普数据来说，岳阳近10年人口流出42.6万人，而在此期间岳阳的房地产投资却在不断增长，从2018年的200.16亿元增至2021年的236.71亿元，增速远远超过人口增速。这就造成了楼盘整体供过于求的局面。截至去年底，岳阳商品房待售面积已达118.23万平方米，增长30.3%。
楼市冰火两重天，岳阳的发展轨迹似乎印证了一个定律——那就是楼市的发展短期看金融、中期看土地、长期看人口，人口才是决定房价最终走势的关键因素。
