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长沙甲级写字楼：平均租金下降3年后止跌回升
潇湘眼洁
2021-07-29 11:34:09
阅读：3544
来源：红网
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提要长沙甲级写字楼市场仍处于存量消化期，整体去化情况表现良好。
编者按：7月，楼市行至中场。经历过2020年的“抗疫”大考，在实体经济缓慢回升的宏观大环境之下，房产地行业在今年，无疑是复苏最快的行业之一。另一方面，国家实施对房地产金融审慎管理制度，银行放款周期延长，对于部分地区楼市过热现象加上了“紧箍咒”。
长沙，一座新晋的“千万级”人口城市，同时也是一座GDP过万亿的“网红城市”，其“魅力值”正以肉眼可见的速度飞升。城市活力的提升，对楼市意味着什么？红网房产频道特别策划《年中看市》，记录市场风向，收集各方声音，希望为楼市的持续健康发展提升更多正能量。
红网时刻记者 戴丹 长沙报道
办公楼是一座城市经济地位的支撑点，而支撑起“新一线城市”长沙经济制高点的，甲级写字楼市场首当其冲。进入2021年，作为新晋的网红城市，长沙的人气值之高有目共睹，在甲级写字楼市场，其表现亦可圈可点。
据戴德梁行7月28日发布的一组数据：上半年，长沙甲级写字楼市场整体去化情况表现良好，核心商务区整体空置率较2020年末下降6.2个百分点至39%；全市平均租金在连续下跌3年之后止跌回升，较2020年末上浮1.6%至每月每平方米88.2元。
（数据来源：戴德梁行研究部）
五一商务区甲级写字楼最受青睐
“长沙五一商圈的地标写字楼来势很好，以IFS为例，视顶级办公资源为首选的头部企业持续入驻，去年租金收入同比就增长了25%，今年上半年更是供不应求，有跨国公司背景的企业想入驻还相对方便，本地一些企业想租还租不到，有准入门槛。”7月，一位资深地产人透露。
来自戴德梁行的数据显示，2021年上半年，长沙甲级写字楼市场无新增供应入市，市场总存量维持在256.5万平方米。市场仍处于存量消化期，整体去化情况表现良好。
对比去年长沙甲级写字楼租赁需求的行业构成，2021年上半年，金融、TMT业为市场提供主要的客户需求——二者在租赁成交中的占比近五成，较2020年占比高出17.6个百分点。
（数据来源：戴德梁行研究部）
戴德梁行长沙公司项目及企业服务部主管谢芝表示，教育培训类企业自2020年疫情期间开始也成为了长沙甲级写字楼市场非常关键的支撑，上半年，以高途云集为代表的在线教育企业的大面积租赁成交推动其承租面积占全市比例达17.1%。
从各行业租赁成交的区域分布来看，上半年金融行业更青睐五一商务区，TMT行业则偏重于选择芙蓉中路商务区的办公楼。
从成交驱动因素来看，升级搬迁成为2021年上半年长沙甲级写字楼租赁成交的主要驱动因素，约占成交总量的52.6%。
分商务区来看，位于市中心城区的存量最大的五一商务区最受企业搬迁青睐，其次是芙蓉中路。
从租户背景来看，随着疫后经济恢复，外资在长沙租赁需求明显回暖，承租面积占比约7.7%，较去年同期上升3.7个百分点。
专家预测，下半年，长沙甲级写字楼市场暂无新增供应项目入市，这将给市场上的优质项目更多的时间进一步消化存量，整体空置率预计将继续下行。
（数据来源：戴德梁行研究部）
优质零售市场：运动类业态需求上升
公开的统计数据显示，2021年一季度，受去年消费基数低的影响以及疫后经济的持续恢复，长沙社会消费品零售总额达1187.75亿元，同比增长29.6%。
7月，中国首家荟聚综合体——宜家长沙荟聚将亮相长沙。宜家购物中心中国区负责人曾高度评价长沙营商环境，认为和经济发达的一线城市广州、上海在同等水平。
城市消费力的提升，为商业物业注入了持续的活力。
戴德梁行的最新数据显示：今年上半年，长沙市优质零售市场迎来了龙湖洋湖天街的开业，带来约10万平方米的新增供应，推高全市优质零售市场总存量至239万平方米；租金方面，一季度，长沙优质零售市场核心商圈首层平均租金较2020年末略有上涨；二季度则因新入市项目租金较低，使得整体平均租金环比小幅下降0.5%至每月每平方米421元。
从新开业店铺分业态的面积占比来看，零售业态为2021年上半年长沙市优质零售市场主要扩张业态，占新开店面积约36.1%；其次是休闲娱乐业态，占上半年新开店面积约23.5%；餐饮业态和儿童业态则分别占上半年新开店面积约20.4%和15.9%。
后疫情时代，随着居民健康意识的提升，以速搏运动为代表的室内运动场和以乐刻健身为代表的健身房等商家在长沙优质购物中心积极寻租，共占上半年休闲娱乐业态新开店铺总面积约45.3%。
