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2021湖湘楼市年中盘点：商品房市场供需两旺，130-144㎡户型受青睐
潇湘眼洁
2021-07-23 13:13:24
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来源：新湖南客户端
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提要2021年，湖南商品房市场供销涨幅四年来同期最高，商品房库存进一步下降。
供销涨幅四年来同期最高，商品房库存进一步下降……刚刚过去的2021上半年，湖南商品房市场供需两旺，量价齐升。湖南省统计局的数据显示，上半年全省商品房销售4395.57万平方米，销售面积同比增长23.5%；待售面积同比下降16.2%，商品房库存进一步下降。
同时，省会长沙的城市首位度进一步提升，广深就业人群返湘置业呈现增长势头。
市场供需两旺，长沙新建住宅价格持续上涨
据7月19日湖南省统计局最新发布数据，上半年我省商品房销售持续恢复，销售面积4395.57万平方米，同比增长23.5%。上半年，全省房地产开发投资2419.70亿元，同比增长21.4%，比全部投资增速快8.5个百分点。其中，住宅投资1837.36亿元，同比增长26.2%。商品房市场供需两旺，其中住宅销售面积4044.88万平方米，增长24.9%。到6月末，全省商品房待售面积同比下降16.2%，商品房库存进一步下降。
克而瑞湖南区域的统计数据显示，房价方面，长沙市新建商品房成交活跃，1-6月份新建商品房网签面积1292.9万平方米，其中新建商品住宅1075.8万平方米；1-6月份新建商品房批准预售面积1197.9万平方米，其中住宅920.6万平方米，住宅供求比仅为0.86，整体呈现供不应求态势。去化周期为6.1个月，处于6-12个月合理区间的下限边缘。
2021上半年长沙各区商品住宅成交均价和存量（来源：克而瑞湖南区域）
从不同区域的房源供应量来看，二季度岳麓区共有11658套房源入市，供应量居首，其中麓谷、梅溪湖板块量大突出；同一时间，得益于武广新城、树木岭板块的热度，雨花区共有7986套房源进入市场，排第二位；同时，开福区强势崛起引发市场关注，到达内五区排行第三位。其中城北板块4002套房源入市，贡献最大。
与此同时，长沙市常住人口在湖南省第七次全国人口普查中为1004.79万人，首次跻身千万人口城市行列。而受产业和人口集聚效应的影响，长沙城市人口住房需求旺盛的同时，进一步加大房价上涨压力。
根据国家统计局数据，2021上半年长沙新建商品住宅销售价格同比分别上涨4.9、5.6、5.9、6.3、6.7、6.7个百分点，环比分别上涨0.6、1.0、0.5、0.7、0.8、1.3个百分点。“长沙内六区的商品住宅销售均价为12502元/㎡，较去年同期上涨约10%。”湖南中原研究院研判认为，“上半年，长沙内六区商品住宅供销涨幅达到了近四年同期的最高值。”
置业人群画像：80-90后为主力，130-144㎡户型受青睐
58同城、安居客发布的《2021年长沙上半年理想安居指数报告》中显示，2021年以来，长沙购房需求指数持续上行，6月环比上升2%，二季度环比提升4%；与同级别城市相比，长沙良性的房价，以及持续发力的产业、人口导入，使得其发展潜力逐渐显现，购房需求热度不减，市场稳定向好。省会长沙对环长沙城市圈的人口虹吸效应显著增长的同时，广深就业人群返湘置业呈现增长势头。
非长沙购房人群来源分布（来源：58安居客房产研究院南部分院）
伴随着三孩生育政策的出台，三代同堂的居住环境进一步催生了住房市场空间格局的升级。户型需求方面，2021年二季度，长沙置业人群中对四居室的需求首次超过三居室。随着对居住品质要求的升级，长沙楼市整体结构开始向改善型转变。湖南中原研究院的监测数据也显示，长沙内五区中商品住宅的主力成交面积段集中在130-144㎡区间，价值段成交集中在120-180万元区间，同时大于150万元的成交占比上升明显。
此外，58安居客房产研究院南部分院综合整理发现，长沙主要购房人群以80-90后为主，其中在房源配套关注度上，80后更加重视教育，而90后更关注交通配套；户型产品层面，43%的人群选择普通高层。购房者对于洋房、大平层、跃层为代表的改善置业需求增幅明显；从购房时机来看，在长沙楼市整体平稳、市场供给充足的情况下，66%的被调人群选择慢慢看房、择机而入；购房目的方面，满足基础自住需求占比39%，但随着居住品质需求逐步升级，二套改善型住房需求占比已提升到27%。
对于长沙房产市场呈现出的新趋势，正则经济研究院院长黄拓夫表示，“大户型产品越来越受到市场追捧，多胎政策的放开也催生了客户对房屋居住品质和空间的需求。整体来看，目前长沙整体房价稳定，刚需普遍要求一步到位，开发企业做大产品是主流选择。”
长沙市场户型需求分布（来源：58安居客房产研究院南部分院）
八大房企操盘营收突破30亿，六个项目单盘成交超20亿
克而瑞湖南区域7月14日发布的《2021年上半年长沙房地产销售排行榜》显示，今年上半年中海地产、旭辉集团、绿地控股、阳光城、保利发展、龙湖集团、长房集团和润和城操盘成交金额均突破30亿元。其中，中海、旭辉突破60亿元，绿地、阳光城操盘成交金额突破50亿元，保利发展为47.2亿元位列第五。
克而瑞湖南区域研究员钟玲分析称：“长沙作为流量型城市，房企业绩营收主要依靠流量，各品牌开发商通过提升项目产品力，打造爆款项目来推动企业业绩。同时，城市客户需求的跃迁，改善主导带动流速以及房企推货频次的影响，使房企排名发生转变。”
从商品住宅前三十的项目排行来看，岳麓区项目上榜数达12个项目，TOP10更是有6个项目位于岳麓区。其中中海阅溪府上半年开盘7次，成交金额达34.12亿元，位列榜首。雨花区上榜项目达7个，其中旭辉雨花郡凭借区位交通、教育资源、圭塘河一线河景等配套资源，以28.99亿元的业绩位列第二。此外，绿地V岛、阳光城溪山悦、龙湖春江天玺、保利天汇均在上半年成交金额单项目破20亿元。别墅项目方面，东原麓印长江以6.59亿元成交领跑；公寓项目中，润和滨江湾项目商业大平层产品热销，以4.33亿元拔得头筹。
钟玲表示，2021年下半年，长沙土地市场由于首批集中供地供应土地占全年供地计划较大比例，第二批和三批供地或将放缓。根据半年左右的推货周期，从新房端来看，下半年品牌房企市占率将持续上涨。而区域和板块分化相应加剧，部分热门区域或将因土地和新房库存的减少，出现断层。
